業者が売主の収益マンションには気を付けて！！

初めての不動産投資として多くの人が検討するワンルームマンション投資。
私のところにSOSを出してくるクライアントの多くが一流企業やハイエンドな職業の方々です。
まさか自分が騙されていたとは…と驚くように、一流のビジネスパーソンだからこそ慎重に選んで購入したにも関わらず、期待した通りの物件ではなかったというものです。

不動産業者にはいくつもの手法があるので、テクニックに引っ掛かっているかどうかのチェックは個別に行いますが、まずは次の点にご注意ください。

• 売主が不動産業者の物件（新築は全て危険）
• 賃貸中で利回りが目を引く物件

この２つのキーワードのいずれかにでも該当する物件は、利回りマジックが掛けられている可能性があります。

ここでクイズ！
新築マンションが利回り5％で販売されています。
家賃9万円の部屋と10万円の部屋の販売価格はいくら違うでしょうか？？
勘の良い方は、1万円と5％の関係をすぐにイメージされたかと思いますww
Ans）差額1万円×12カ月÷期待利回り5％＝240万円

つまり、分譲主からみると1万円高く貸せば240万円高く売れるということになるので、必死で相場よりも高く貸そうとします。
よくある例は、賃貸客付け会社（借主を紹介する仲介業者）にADと呼ばれる特別報酬を2ヶ月分、3ヶ月分とバラ撒く手法や数カ月のフリーレント（無料期間）を付ける手法。

法人契約の借上げ社宅は、社内規定内の条件であれば1万円の相場の差は気づきません。
1年程度の短期で転居をする人は、２ヶ月も無料期間があれば、9万円よりも総支払賃料が安くなります。

今現在が賃貸中だから、空室になっても同じ条件で貸せると思っていませんか？
収益物件を買うなら空室を買う方が良いのです。
貸す前の内装や設備も確認できて退去トラブルの防止になるし、自分で地域相場を調べながら収支計画が立てられます。

• 本当に儲かる物件は、不動産業者が売らない
• ネットで見つけた良い物件は、良くない部分が隠れているだけ

不動産投資は、融資を使ってレバレッジを利かせることができるうえに、不労所得の代名詞のような投資ですが、聞きかじった知識ではプロのテクニックが見抜けないかもしれませんので、十分にお気を付けください。