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実証 金利が上がると不動産は下がる?

金利上昇が話題になっている今日。高騰している不動産市場にはどのような影響があるのか。
金利1%ごとの返済額の変化をもとに銀行の審査基準から融資額がどのくらい下がるのかを試算してみました。
仮に100%住宅ローンで自宅を買うなら、融資額が下がった分だけ購入価格は下がり、不動産相場にマイナスな営業を与えるはず・・・。
金利と不動産価格の相関関係を読み解く!

金利と融資額にはこんな相関関係が!

東京23区の住宅価格は高騰してきており、地域やマンション、戸建てにもよりますが、
弊社が地元とする江東区や墨田区では、6,000万円~8,000万円という価格帯です。
では、このクラスの住宅が金利の上昇で、どの程度の影響を受けるか検証してみましょう。

まず、最近のネット銀行の最優遇金利は変動で0.4%くらいです。
仮に7,000万円を35年ローンで借りた場合の返済額は月々178,600円(元利均等払い)。

これが、1.4%まで上昇すると月々210,900円(+32,300円増加)となり、
さらに、2.4%まで上昇すると月々246,500円(+67,900円増加)となります。

金利で返済額が上がるところまでは、皆様も想像がつくところですね。

では、逆に返済額を月々178,600円までに抑えると1.4%だといくら借りられるか試算してみましょう。
なんと、5900万円の35年返済額が177,700円となり、借りられる額が1,100万円もダウンします!

だんだん恐ろしくなってきますが、2.4%の場合だと…5,000万円(2,000万円ダウン)で176,000円となりました。

ということは、皆さんが返済額を目一杯でローンを組んで購入すると仮定すると、現在の金利で7,000万円の住宅は、金利1.4%の経済下になると5,900万円、2.4%だと5,000万円でないと買えなくなるかもしれません。

ザっと考えて、金利1%の上昇がもたらす住宅価格へのインパクトは、最大1,000万円の相関関係がありますね。

欧米のように僅か2年で4%~5%も金利が上がるとどうなってしまうのでしょうか。不動産業に携わる者として、改めて、金利は怖いなぁと感じました。

フラット35に画期的な金利優遇制度?!

子供一人当たり0.25%の金利優遇が実現すれば「フラット35」を一択でオススメします!

一般的に住宅ローンは、残高の大きい当初の期間で一番安い金利優遇を受けることが有利とされていますから、変動金利を選択したくなるのですが、将来の金利上昇を見込むのであれば、長期固定金利か最後まで固定金利となる超長期固定金利(全期間固定金利)を選択したくなります。

ただ、長期固定、超長期固定となると現在の金利(1.9%程度)が変動金利(0.4%程度)に比べて約1.5%も高くなってしまいます。

このジレンマを払拭してくれるのが、新しい「子育てプラス(仮称)」です。
はじめの残高が大きい期間の当初5年間に金利優遇を受けられるため、長期固定金利の金利高を和らげてくれるばかりか、全期間固定金利であれば、その後の金利上昇リスクを回避できます。

来年の春は、絶好の住宅購入チャンスかも??

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